Kalkulator KPR

Bagaimana cara menghitung cicilan KPR?

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) umumnya menggunakan skema bunga anuitas, yaitu jumlah angsuran bulanan yang dibayarkan tetap sama dari awal hingga akhir masa pinjaman, meskipun komposisi antara porsi bunga dan porsi pokok di dalamnya berubah setiap bulan. Di awal masa pinjaman, porsi bunga lebih besar; semakin mendekati akhir tenor, porsi pokok yang dibayar semakin besar.

Untuk menghitung cicilan bulanan, kalkulator ini pertama-tama mengurangi harga rumah dengan uang muka (DP) untuk mendapatkan pokok pinjaman, lalu menerapkan rumus anuitas berdasarkan suku bunga dan tenor yang Anda masukkan.

Rumus cicilan KPR (anuitas)

Pokok Pinjaman = Harga Rumah − Uang Muka
i = (Suku Bunga Tahunan ÷ 12) ÷ 100
n = Tenor (tahun) × 12

Cicilan Bulanan = Pokok Pinjaman × i × (1 + i)ⁿ ÷ [(1 + i)ⁿ − 1]

di mana i adalah suku bunga bulanan (dalam desimal) dan n adalah jumlah bulan cicilan.

Contoh perhitungan

Misalnya harga rumah Rp500.000.000, uang muka Rp100.000.000, suku bunga 6% per tahun, dan tenor 15 tahun:

Pokok Pinjaman = 500.000.000 − 100.000.000 = 400.000.000
i = (6 ÷ 12) ÷ 100 = 0,005
n = 15 × 12 = 180 bulan

Cicilan Bulanan ≈ Rp 3.375.000 per bulan
Total Pembayaran ≈ Rp 607.500.000
Total Bunga ≈ Rp 207.500.000

Semakin panjang tenor, cicilan bulanan akan semakin kecil, tetapi total bunga yang dibayar selama masa pinjaman akan semakin besar.

Asumsi dan keterbatasan

• Kalkulator ini menggunakan skema bunga tetap (fixed) sepanjang tenor. Pada praktiknya, banyak bank menerapkan bunga fixed hanya untuk beberapa tahun pertama (misalnya 1-5 tahun), setelah itu berubah mengikuti bunga floating/mengambang yang bisa naik atau turun.
• Hasil belum termasuk biaya-biaya tambahan seperti biaya provisi, biaya appraisal, asuransi jiwa dan kebakaran, biaya notaris, serta BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Biaya-biaya ini bisa menambah pengeluaran awal maupun bulanan secara signifikan.
• Kalkulator tidak memperhitungkan pelunasan dipercepat (pelunasan sebagian atau penuh sebelum tenor berakhir), yang pada banyak bank dapat mengurangi total bunga yang dibayarkan.
• Gunakan hasil ini sebagai gambaran awal untuk perencanaan, dan konfirmasikan simulasi resmi langsung ke bank pilihan Anda sebelum mengambil keputusan.